Zakup domu koszty

[mcpear]

1 hour ago, Razem said:

Tak wiec, ponawiam pytanie, jakie warunki/ co trzeba spełnić by móc kupić np. 2 domy? 

Jest tylko jeden. Trzeba mieć KASĘ. NIe musisz mieć zgody na zakup domu, licencji, zaświadczenia od proboszcza ani nic w tym stylu.

Kasy na zakup za gotówkę nie masz (jak znacząca większość kupujących domy) więc trzeba mieć promesę kredytową. Czyli krok nr 1: udaj się do banku po kredyt. Poznaj warunki (wyliczone indywidualnie na podstawie credit score + szeregu innych warunków) - tych warunków nikt ci nie poda na forum w sposób 100% wiarygodny - więc musisz odbyć wizytę w banku.

Mając promesę idziesz do agenta, on ci wskaże dostępne domy w okolicy, które Ciebie interesuje i jak się zdecydujesz to agent przeprowadzi cię krok po kroku w transakcji. Powie co kiedy zrobić i podpisać aby po uruchomieniu przez bank kredytu móc objąć w posiadanie dom. Transakcje zakupu domu w USA są w pełni bezpieczne (to podstawa tutejszej ekonomii)

Rozumiem, że chcesz kupić 2 domy -więc tę operację będziesz musiał przeprowadzić dwukrotnie, to czy dostaniesz kredyt na drugi dom od razu to nie wiem, bo wiem, że po udzieleniu pierwszego kredytu credit score ci spadnie, a o ofertach kredytu "na dwa domy" nie słyszałem. Często kredytowca wymaga abyś zdepopnował na rachunku u niego roczne raty + oprocentowanie + ubezpieczenie + podatki od nieruchomości. W twoim przypadku, gdy dysponujesz 60k to może zaburzyć twój cash flow na tyle, że nie będziesz miał na wkład własny na drugi dom. Pozwól że wytłumaczę na przykładzie. Kupujesz dom za 400k. Decydujesz się wpłacić 20k. LTV wynosi 95%. Np. Ubezpieczenie niskiego wkładu wynosi 2.5k na rok, Podatek od nieruchomości wynosi 5k, A ubezpieczenie domu 600 dolarów na rok. Przyjmijmy, że miesięczna rata kredytu wyniesie 1300 (czyli roczna około 15k). Co może się okazać? Koszty zamknięcia kredytu mogą wynieść 3-4k ale kredytodawca może sobie zażyczyć abyś zdeponował u niego całoroczny koszt obsługi kredytu na rachunku obsługi kredytu - czyli: 2.5k +5k + 600 +15k =23.1k. To oznacza, że mimo że będziesz jedynie wpłacał 20k na dom to będziesz potrzebował na zakup około 46-47k w gotówce (znaczna część w depozycie) - co może spowodować brak gotówki na drugą transakcję. Ale takie szczegóły powinien ci agent dokładniej policzyć jak poznasz warunki udzielenia kredytu z banku.

[Razem]

1 godzinę temu, mcpear napisał:

Jest tylko jeden. Trzeba mieć KASĘ. NIe musisz mieć zgody na zakup domu, licencji, zaświadczenia od proboszcza ani nic w tym stylu.

Kasy na zakup za gotówkę nie masz (jak znacząca większość kupujących domy) więc trzeba mieć promesę kredytową. Czyli krok nr 1: udaj się do banku po kredyt. Poznaj warunki (wyliczone indywidualnie na podstawie credit score + szeregu innych warunków) - tych warunków nikt ci nie poda na forum w sposób 100% wiarygodny - więc musisz odbyć wizytę w banku.

Mając promesę idziesz do agenta, on ci wskaże dostępne domy w okolicy, które Ciebie interesuje i jak się zdecydujesz to agent przeprowadzi cię krok po kroku w transakcji. Powie co kiedy zrobić i podpisać aby po uruchomieniu przez bank kredytu móc objąć w posiadanie dom. Transakcje zakupu domu w USA są w pełni bezpieczne (to podstawa tutejszej ekonomii)

Rozumiem, że chcesz kupić 2 domy -więc tę operację będziesz musiał przeprowadzić dwukrotnie, to czy dostaniesz kredyt na drugi dom od razu to nie wiem, bo wiem, że po udzieleniu pierwszego kredytu credit score ci spadnie, a o ofertach kredytu "na dwa domy" nie słyszałem. Często kredytowca wymaga abyś zdepopnował na rachunku u niego roczne raty + oprocentowanie + ubezpieczenie + podatki od nieruchomości. W twoim przypadku, gdy dysponujesz 60k to może zaburzyć twój cash flow na tyle, że nie będziesz miał na wkład własny na drugi dom. Pozwól że wytłumaczę na przykładzie. Kupujesz dom za 400k. Decydujesz się wpłacić 20k. LTV wynosi 95%. Np. Ubezpieczenie niskiego wkładu wynosi 2.5k na rok, Podatek od nieruchomości wynosi 5k, A ubezpieczenie domu 600 dolarów na rok. Przyjmijmy, że miesięczna rata kredytu wyniesie 1300 (czyli roczna około 15k). Co może się okazać? Koszty zamknięcia kredytu mogą wynieść 3-4k ale kredytodawca może sobie zażyczyć abyś zdeponował u niego całoroczny koszt obsługi kredytu na rachunku obsługi kredytu - czyli: 2.5k +5k + 600 +15k =23.1k. To oznacza, że mimo że będziesz jedynie wpłacał 20k na dom to będziesz potrzebował na zakup około 46-47k w gotówce (znaczna część w depozycie) - co może spowodować brak gotówki na drugą transakcję. Ale takie szczegóły powinien ci agent dokładniej policzyć jak poznasz warunki udzielenia kredytu z banku.

Dzięki, naprawdę bardzo dziękuję. Właśnie o takie informacje mi chodziło, nareszcie wiem co i jak i teraz wiem co mam robić . 
Zastanawiam się, jeszcze jak po zakupie 1go domu  długo rośnie scoring, myślicie że w 6 miesięcy uda mi się go ponownie do 700 ogarnąć?  bo mniej więcej po takiem czasie będziemy mieć 150K by móc kupić znów kolejny dom, np. wakacyjny nad zatoką 

[mcpear]

Kiedy wróci zależy od bardzo wielu czynników. Po 6 miesiącach powinien być w stanie wyjściowym (a nawet ponad stan wyjściowy wg mnie).

[mcpear]

Tak jak sobie myślę to fakt, że jesteście w US od 8 miesięcy może być problememem. Standardowo instytucje finansowe wymagają deklaracji podatkowej za ostatnie 2 lata. Bez pójścia do banku nie uzyskasz odpowiedzi na to czy to Ciebie trafi czy nie. Ale miej to na uwadze jak się będziesz pytał o możliwości kredytowania - najlepiej zanim złożysz wniosek o kredyt i ZANIM bank dokona sprawdzenia Credit Score - każde sprawdzenie Credit Score (w wersji hard) z założenia może obniżyć ten Credit Score.

To nie jest tak, że jest on niemożliwy, bo ja np. uzyskałem promesę mortgage w 4 tygodnie od przylotu na wizie L1, aczkolwiek aplikację wypełniłem chyba 3 tygodnie przed wylotem, moja firma miała jakąś umowę z tym bankiem, której szczegółów nie znam ale manualnie sprawdzali historię moich kredytów z Polski i historię moich kart kredytowych i sprawdzali moje rozliczenia roczne PIT. Do tego miałem wysokie "closing fess" - skasowali mnie za tłumaczenie wielu polskich dokumentów jak za zboże i LTV musiało być nie wyższe niż 80% - za to oprocentowanie ekstra konkurencyjne. To pamiętam było śmieszne bo ten sam bank udzielił mi mortgage ale po tygodniu jak poszedłem aby wydał mi kartę kredytową na 1000USD to już mi odmówili bo nie miałem credit score a na kartę kredytową moja firma już tej umowy na manualne liczenie CS nie miała

[katlia]

4 hours ago, mcpear said:

Czyli krok nr 1: udaj się do banku po kredyt. Poznaj warunki (wyliczone indywidualnie na podstawie credit score + szeregu innych warunków) - tych warunków nikt ci nie poda na forum w sposób 100% wiarygodny - więc musisz odbyć wizytę w banku.

Mając promesę idziesz do agenta,

W Colorado czesto jest na odwrot: najpierw kontaktujesz sie z agentem, mowisz mniej wiecej czego chcesz, gdzie i za ile, i ten agent umawia cie z mortgage lender ktory da ci do zrozumienia czy twoje oczekiwania sa realistyczne  Majac pre-approval mozesz na serio szukac/zwiedzac domy z pomoca tego agenta. (Agent nam pokazal kilka jeszcze przed pre-approval, ale bylo oczywiste ze jako 2 biale "tutejsze" osoby z teoretycznie porzadnymi pracami  zakwalifikujemy sie na COS. W wypadku nowych imigrantow moze byc inaczej.) 

[andyopole]

32 minuty temu, katlia napisał:

W Colorado czesto jest na odwrot: najpierw kontaktujesz sie z agentem, mowisz mniej wiecej czego chcesz, gdzie i za ile, i ten agent umawia cie z mortgage lender ktory da ci do zrozumienia czy twoje oczekiwania sa realistyczne

Tak bylo u mnie. Najpierw w pubie rozmowa z realtorem. Określenie moich oczekiwań. Powiadomilem oczywiscie ze nie mam pieniedzy nawet na down payment. Oni mieli swojego mortgage lendera, ktoremu wyslalem wszystkie papiery jakie chciał, czyli wyciągi z banku, payslipy, zeznania podatkowe, nawet copię GC. Po kilku dniach dali mi znać ile bank dal mi promessy kredytowej i ruszyliśmy z realtorem na oglądanie. Koniec końców moja chalupke sam znalazłem ale oni załatwił i mi znakomitego gościa na inspekcję, której wynik zmusił sprzedającego do robót za kilka tysięcy $$.

Swoją drogą, mortgage lendera, fizycznie spotkałem dopiero na podpisaniu aktu notarialnego. Wszystko załatwialiśmy by Phone, email, dokumenty podpisałem elektronicznie z poziomu kanapy.

[kzielu]

Ten ich mortgage lender (a konkretnie broker) to zwykle taki maly ukladzik - realtor wysyla mu klientow a w zamian cos tam dostaje - co oznacza ze nie zawsze sie dostanie najlepszy deal.

[katlia]

30 minutes ago, kzielu said:

Ten ich mortgage lender (a konkretnie broker) to zwykle taki maly ukladzik - realtor wysyla mu klientow a w zamian cos tam dostaje - co oznacza ze nie zawsze sie dostanie najlepszy deal.

Tez o tym wtedy pomyslalam... ale wiesz jak to jest kiedy kupujesz pierwszy dom... chaos, nerwy, przerazajaca papierologia... ten ukladzik byl akurat najmniejszy problem. (No i lubilismy dom. I bylam w 8mym miesiacu ciazy!) 

[kzielu]

17 minutes ago, katlia said:

Tez o tym wtedy pomyslalam... ale wiesz jak to jest kiedy kupujesz pierwszy dom... chaos, nerwy, przerazajaca papierologia... ten ukladzik byl akurat najmniejszy problem. (No i lubilismy dom. I bylam w 8mym miesiacu ciazy!) 

Wiadomo - ja zrobilem dokladnie to samo. Madry polak po szkodzie ;-) 

[Razem]

Dodatkowo zastanawiam się co jest lepsze, nowo wybudowany dom, czy starszy używany kupić?  Jeśli nowy to na co powinniśmy zwracać uwagę, by nie zostać oszukanym?